Споры по аренде: причины и способы разрешения

По статье 607 Гражданского Кодекса РФ аренде подлежит индивидуально-определенное имущество: жилые и нежилые помещения, а также земельные участки, предприятия, транспортные средства, оборудование и т.д. Подлежащим аренде имуществом считается то, которое не теряет своих свойств в процессе использования. При этом оно должно быть непотребляемым и соответствовать своему назначению, иметь всю первичную документацию.

Арендодатель и арендатор выступают сторонами сделки. Отношения между ними начинаются после заключения договора аренды, в котором должно быть четко и однозначно обозначено имущество, передаваемое арендатору. Так, для недвижимости нужно указать точный адрес объекта, его площадь и другие данные. Если вы хотите сдать в аренду оборудование или движимое имущество, указывайте его характеристики максимально подробно: регистрационные и серийные номера, марку и модель, год выпуска и т.д. Если эти данные будут отсутствовать совсем или их будет недостаточно, договор можно признать незаключенным.

Иногда случается так, что переданное арендатору имущество не соответствует тому, на которое был заключен договор. Например, вы арендовали офис, но накануне вашего «въезда» помещение затопили соседи сверху. В этом случае есть несколько вариантов развития событий:

• арендодатель заменяет несоответствующее имущество соответствующим, если у него есть такая возможность;
• арендодатель самостоятельно и безвозмездно устраняет недостатки;
• арендодатель снижает размер ежемесячной платы, если недостаток невозможно устранить, а арендатор готов с ним мириться;
• арендатор устраняет недостатки и оплачивает строительные или восстановительные, а арендодатель возмещает расходы (в том числе в счет арендной платы).

Владелец имущества обязан уведомить арендатора, если он планирует использовать залог или сервитут (ограничения права пользования), иначе он сможет требовать возмещение убытков или досрочно расторгнуть договор.

Договор аренды заключается строго в письменном виде, если регламентирует отношения сроком больше года. Соглашения, где хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, также должны иметь письменную форму. Если в договоре не указан срок, он считается неопределенным. В этом случае как арендодатель, так и арендатор имеет право расторгнуть соглашение, предварительно уведомив другую сторону.

Арендные споры

Споры по аренде возникают в том случае, если между сторонами появляются разногласия по каким-либо существенным вопросам. Собственник изменил размер арендной платы, принудительно «переселяет» арендатора в другое помещение или создает условия, в которых невозможно продолжать привычную деятельность. Арендатор отказывается платить за использование имущества, портит его или использует не по назначению. Все перечисленные причины могут стать поводом для расторжения договора аренды.

Арендатор может стать инициатором прекращения условий договора (ст. 620 ГК РФ), если:

• арендодатель препятствует пользованию имуществом;
• обнаружились серьезные недостатки, которые нельзя было отследить на этапе передачи помещения или оборудования;
• арендованное имущество повреждено до такой степени, что пользоваться им больше нельзя, причем произошло это не по вине арендатора.

Условия расторжения договора по инициативе арендодателя выполняются, если арендатор:

• не вносит арендные платежи более 2 месяцев подряд;
• использует имущество не по назначению или нарушает договорные обязательства;
• намеренно портит арендованное помещение или оборудование.

При этом закон не запрещает сторонам устанавливать свои основания для прекращения арендного договора, которые совсем не обязательно должны основываться на нарушении условий соглашения. Если у вас возникают вопросы, опытный юрист БизнесTime проконсультирует по спорам о расторжении договора аренды и другим неоднозначным ситуациям.

Споры по аренде помещений и зданий

Самые распространенные в юридической практике разногласия между арендатором и владельцем имущества – споры по договору аренды нежилых помещений и зданий. Предприятиям малого и среднего бизнеса проще и дешевле арендовать имущество, чем покупать собственное, поэтому предприниматель может состоять сразу в нескольких арендных отношениях. Например, снимает офис продаж в центре города и производственные площади с оборудованием – на окраине.

Если сделка между арендодателем и арендатором нарушает закон, заключается с превышением полномочий или в отношении имущества, ограниченного в обороте, то соглашение можно попытаться признать незаключенным или недействительным. Такие споры по аренде помещений и другого недвижимого имущества рассматриваются в арбитражном суде и потому требуют участия опытного юриста с каждой стороны.

Даже если документ, регламентирующий арендные отношения, составлен юридически правильно, споры могут возникнуть из-за несогласия одной из сторон с условиями или качеством исполнения договора. Например, арендатора не устраивает сданное ему помещение или размер ежемесячной платы. В свою очередь, арендодатель может быть недоволен долгами по оплате или намеренной порчей его имущества. Арендные споры бывают нескольких видов – в зависимости от типа разногласий и желаемого результата:

• споры о взыскании с арендатора арендной платы;
• связанные с признанием договора незаключенным;
• об изменении или расторжении договора аренды;
• связанные с обязанностью проведения ремонта в помещении;
• об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом;
• о возобновлении договора аренды помещения на новый срок;
• о преимущественном праве на заключение договора аренды нежилого помещения на новый срок;
• о выселении арендатора из здания или помещения.

Споры по договору аренды нежилого помещения можно разрешить в досудебном порядке, если действовать в правовом поле и с поддержкой квалифицированного юриста. Компания БизнесTime поможет договориться с арендатором или арендодателем и привести стороны к соглашению.

Когда срок договора аренды закончился, но арендатор продолжает использовать имущество, то с юридической точки зрения соглашение считается возобновленным на неопределенным срок. Отсутствие претензий от арендодателя рассматривается как его согласие с текущим положением дел. Каждая из сторон может отказаться от условий такого договора в порядке, предусмотренном ст. 699 Гражданского Кодекса РФ (за месяц известить о своем решении).

В судебной практике встречается ситуация, когда срок аренды закончился, арендатор покинул помещение, но арендодатель все равно требует вносить плату. Он объясняет это тем, что стороны не подписали акт возврата имущества, а значит, договор продолжает действовать. Многие арбитражные суды принимают сторону арендодателя, хотя отсутствие актов приема-передачи не доказывает, что арендатор продолжает использовать чужое помещение или здание. Следовательно, можно вернуть имущество владельцу, устно уведомить его об этом и перестать вносить плату.

На деле разногласия между арендатором и владельцем имущества могут возникнуть в том числе из-за нежелания сторон идти на уступки и вести конструктивный диалог. В такой ситуации лучше действовать через посредника. Юристы БизнесTime успешно разрешают споры по аренде нежилого помещения: мы анализируем каждый случай и помогаем вести диалог, чтобы проблема решилась в вашу пользу.

Земельные споры по договорам аренды

Земельный участок может находиться в государственной или муниципальной собственности, а также принадлежать физическому или юридическому лицу. Владелец вправе самостоятельно решать, кому сдать в аренду свое имущество, если возникает такая необходимость. Тем не менее, в судебной практике часто возникают споры по аренде земли, связанные с правами собственности и постройками, которые находятся на арендованном участке.

Чтобы арендовать участок земли у физического или юридического лица, достаточно заключить договор аренды. После его подписания собственность переходит во временное пользование новому владельцу. Договор может быть заключен на короткий или долгий срок:

Вопросы аренды земли у частных лиц (физических и юридических) регламентируются Гражданским и Земельным Кодексом. Соответственно, стороны должны действовать в правовом поле этих документов. Споры по договору аренды земельного участка возникают по инициативе как арендодателя, так и арендатора, а уладить конфликт можно мирным путем или через суд. Консультация профессионального юриста компании БизнесTime поможет добиться желаемого исхода дела.

Отношения с государственной или муниципальной собственностью находятся в ведении Земельного Кодекса. Кроме того, поиск арендатора часто происходит на конкурсной основе.

С 1 марта 2015 года действует правило, согласно которому все договоры аренды земельного участка, который является собственностью государства или муниципалитета, должны заключаться только посредством торгов. От этой ситуации пострадали арендаторы, уже использующие земельные участки. При перезаключении соглашений возникали споры, суды по договору аренды требовали организацию торгов, в ходе которых многолетние арендаторы лишались своих участков. К счастью, в дело вмешался Верховный суд и признал такую практику незаконной.

Согласно постановлению Верховного суда и ст. 422 ГК РФ договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов. Если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после того, как истек срок договора, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. Таким образом, споры о сроке аренды земельного участка разрешаются автоматически и не доставляют неудобств ни арендатору, ни арендодателю.

Разногласия между арендатором и арендодателем возникают в том числе по поводу земельного участка. Кроме того, в разбирательство иногда вмешивается третья сторона: например, если собственник соседнего участка считает, что межевание было произведено неправильно. В спорных ситуациях часто требуется грамотная юридическая помощь. Неважно, по какой причине возник спор: аренда земельного участка, претензии сторон или финансовые разногласия, компания БизнесTime поможет разрешить его в вашу пользу. Для начала наши юристы выяснят, каковы причины возникновения споров по аренде земли, а затем вместе с вами определят стратегию достижения результата.

Споры по лизингу

Лизинг – это вид аренды, при котором арендатор вносит ежемесячную плату за объект (транспорт, недвижимость, оборудование и т.д.), а ко времени окончания срока договора может выкупить арендованный объект. Разногласия, возникающие между сторонами соглашения по лизингу, и называются лизинговыми спорами. Чаще всего они возникают при попытках пересмотра условий договора или его досрочного расторжения.

Кроме несогласия с предлагаемыми изменениями условий договора, лизинговый спор могут вызывать следующие причины:

1. досрочное расторжение договора приводит к необходимости выплаты неустойки, однако это требование должно быть отражено в тексте лизингового соглашения;
2. невыплата платежей вынуждает владельца собственности направлять лизингополучателю досудебную претензию, а если она не принесла результата – обращаться в суд;
3. иногда после окончания лизинга арендатор вынужден доказывать, что все условия договора исполнены;
4. в ситуации, когда лизингополучатель не вносит платежи по нерасторгнутому договору, лизингодатель вынужден через суд добиваться взыскания необходимой суммы.

Какова бы ни была причина арбитражного спора, разрешить его без помощи квалифицированного юриста будет крайне сложно. Юридическая компания БизнесTime накопила богатый практический опыт взаимодействия с судами и готова поделиться им для достижения желаемого результата.

Порядок разрешения споров по договору аренды

Споры по аренде нежилого помещения, земельного участка и других объектов, возникающие между сторонами договора, можно разрешить в судебном или досудебном порядке. Последний включает в себя переговоры, использование посредников (в т.ч. медиация) и другие действия. Досудебный порядок обязательно устанавливается, если это прямо указано в законе (при расторжении арендного договора, например) или по соглашению сторон. Данные способы не несут значительных финансовых затрат и часто экономят время, но абсолютно не гарантируют исполнение договоренностей. Только решения суда обладают исполнимостью.

Самый эффективный способ разрешить арендный конфликт – через суд. Однако прежде, чем направлять исковое заявление, необходимо определить подсудность дела. В зависимости от того, по какой претензии возник спор по договору аренды, подсудность определяется по родовому или территориальному признаку.

Дела по договорам аренды рассматривает арбитражный суд. В соответствии с общим правилом территориальной подсудности истец подает иск в арбитраж по месту нахождения ответчика (согласно юридическому адресу). Однако иногда случается так, что юрлицо не зарегистрировано в том субъекте РФ, в котором оно сдает в аренду недвижимость. Если не удается установить юридический адрес ответчика, иск можно подавать по месту нахождения имущества. Однако это возможно только в случае, если удастся доказать факт владения собственностью. Суд не обязан заниматься розыском должников, эта миссия возлагается на истца. Юристы компании БизнесTime помогут определить подсудность споров по аренде недвижимости и составить исковое заявление, а при необходимости возьмут на себя сопровождение процесса.

Судебный процесс рассмотрения арендных споров происходит следующим образом:

1. Истец подает в суд исковое заявление, в котором излагает свою позицию по делу и прикладывает доказательства нарушения своих прав.
2. Копию иска истец направляет ответчику.
3. Суд назначает дату судебного заседания и уведомляет об этом стороны.
4. Арбитражные споры по договору аренды рассматриваются в общем порядке, затем суд выносит решение – расторгнуть соглашение, обязать выплатить сумму долга и т.п.
5. Решение суда обязательно для исполнения, если оно не будет обжаловано одной из сторон. 

Успех судебного процесса зависит от многих факторов. Чтобы выиграть суд по спорам о расторжении договора аренды, нужно внимательно изучить документы, собрать доказательства и заручиться поддержкой юриста БизнесTime. Наши сотрудники знают, как выстроить линию защиты ваших интересов, чтобы суд вынес решение в вашу пользу.

Виды споров по договорам аренды

Существуют разные поводы, по которым истец начинает арбитражный спор: аренда и лизинг, изменение и расторжение договора, а также другие причины. Рассмотрим основные виды арендных споров.

• Иски с требованиями о взыскании задолженностей по ежемесячной плате. Такие дела встречаются в практике не только арбитражных, но и судов общей юрисдикции, которые рассматривают споры в отношении физических лиц.
• Споры о взыскании убытков, которые часто вытекают из основных дел о расторжении договора или признании его незаключенным.
• Требования признать договор незаключенным. Они основаны на нарушении правил, по которым осуществлялась аренда – судебные споры доказывают факт нарушения и возвращают стороны в исходное состояние. Например, если арендатор сдавал помещения в субаренду, суд может взыскать с него сумму необоснованного обогащения.
• Иски о признании договора аренды недействительным основываются на нарушении закона, мнимости и притворности сделки, ее заключении обманным путем и других факторах.
• Требования досрочно расторгнуть договор по инициативе одной из сторон. Важно разобраться в причинах этого решения и проработать претензии.
• Принуждение к передаче имущества, если арендодатель уклоняется от своей обязанности, обозначенной в договоре аренды.
• Иски об истребовании объекта аренды из незаконного владения после окончания срока договора.
• Другие споры, возникающие между арендатором и арендодателем.

Юридическая компания БизнесTime профессионально и законно решит любой спор о регистрации договора аренды, его расторжении и изменении условий. С поддержкой наших специалистов вам не придется досконально изучать все документы и законодательные акты, собирать доказательства своей правоты и готовиться к судебному процессу. Юристы БизнесTime доведут ваш спор до логического завершения в вашу пользу!